退租後房東扣八千元清潔費，房客親自到庭應訊

全民模擬法院
115年度模字第151號

民事起訴狀

原告：甲 (略)

被告：乙 (略)

為返還不當得利事件，狀請鈞院判決如訴之聲明：

訴之聲明：
一、 被告應給付原告新臺幣捌仟元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、 訴訟費用由被告負擔。
三、 原告願供擔保，請准宣告假執行。

事實及理由：
一、 原告與被告間之租賃關係：
    原告甲於民國112年1月1日起向被告乙承租坐落於（略）之套房（下稱系爭房屋），租賃期間為二年，每月租金新臺幣捌仟元，並交付押金新臺幣壹萬陸仟元予被告，有押金收據可稽（詳原證一）。租賃期間屆滿後，兩造於民國114年1月1日約定點交，並終止租賃契約。

二、 被告不當扣除押金之事實：
    原告於退租前，已自行將系爭房屋清潔打掃完畢，並將屋內物品清空。退租當日，被告乙卻以系爭房屋「未回復原狀」為由，主張需扣除新臺幣捌仟元之清潔費，僅退還原告新臺幣捌仟元之押金。被告所稱之「未回復原狀」理由，主要係指浴室水垢、廚房油污及牆面數個釘孔。然原告認為，退租時之房屋狀態已屬清潔，且牆面釘孔乃係正常居住使用所致之耗損，並非毀損，此觀原告於退租當日拍攝之屋況照片自明（詳原證二）。

三、 被告扣款之不法性與不當得利：
    按民法第432條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物有生產力者，並應以善良管理人之注意，為其收益。」第433條規定：「承租人應返還租賃物時，其返還之狀態，除依約定或習慣外，應以租賃關係終止時可為通常使用之狀態為準。其因通常使用所生之變更，不得請求回復原狀。」原告已盡善良管理人之注意，對於系爭房屋進行清潔，且牆面釘孔乃係兩年居住期間之正常使用所生之變更，並非毀損。租賃契約中亦未約定詳細之清潔標準或牆面不得有任何釘孔。被告主張之浴室水垢與廚房油污，在原告已自行清潔後，是否真達「嚴重」程度，應有疑義。且被告於租賃關係存續期間，亦從未向原告明確告知任何「清潔標準」，有兩造對話紀錄可證（詳原證三），更遑論要求原告回復至何種程度。被告扣除押金新臺幣捌仟元作為清潔費，卻迄今未提出任何實際清潔費用之支出單據或估價單，顯然有違誠信原則。被告無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，構成不當得利，依民法第179條規定，應返還該新臺幣捌仟元。

四、 綜上所述，被告無權扣留原告之押金，自屬無法律上原因而受有利益，原告受有損害，依不當得利之法律規定，爰依法提起本訴，懇請 鈞院鑒核，賜判如訴之聲明，以維權益。

證據方法：
原證一：押金收據影本。
原證二：退租當日拍攝之屋況照片數幀。
原證三：兩造對話紀錄擷圖。

此致
全民模擬法院 公鑒

具狀人：甲
中華民國115年5月1日
(本文件為 AI 模擬教學文件,非真實法院文書)

全民模擬法院
115年度模字第151號

民事答辯狀

被告：乙 (略)

原告：甲 (略)

為返還不當得利事件，謹提出答辯如下：

答辯聲明：
一、 原告之訴駁回。
二、 訴訟費用由原告負擔。

事實及理由：
一、 關於原告主張其已盡善良管理人注意義務，並已自行打掃之答辯：
    原告雖主張其已自行打掃系爭房屋，惟被告於點交時親自檢視，發現系爭房屋之清潔狀況明顯未達可供下一位承租人直接入住之程度。特別是浴室牆壁與地板附著大量陳年水垢，而廚房流理臺及瓦斯爐周遭亦有明顯油污累積，此等情況已逾越通常使用所能接受之範圍。一般房東對於退租後的房屋都會進行清潔以確保房屋品質，若僅是「自行打掃」而未達一定標準，則被告為維護房屋價值及日後出租，有權要求回復至合理狀態。被告於點交時拍攝之浴室及廚房照片可證明其髒污程度（詳被證一）。

二、 關於原告主張牆面釘孔為正常使用耗損之答辯：
    原告稱牆面釘孔為正常使用耗損，此點被告固然理解租賃期間可能產生部分使用痕跡。然而，系爭房屋牆面所遺留之釘孔數量偏多且部分孔洞較大，已非單純懸掛小幅畫作或輕量物品所致，恐需進行批土、補漆等修復工程方能回復平整。此種狀況已超出民法第433條所稱「因通常使用所生之變更」，而應視為需額外處理之狀況。即便退讓一步，考量實務上習慣，房東仍有權就超過合理限度之回復原狀費用予以請求。

三、 關於被告未提供清潔標準之答辯：
    原告主張被告未提供任何清潔標準，此與事實不符。被告於租賃初期與原告口頭約定，退租時需將房屋回復至「交付時之乾淨狀態」，此乃租賃市場之一般慣例與默示約定。雖未有書面明訂詳細清潔細項，但「乾淨狀態」應包含無明顯水垢、油污殘留，以及牆面整潔等基本要求。一般而言，承租人於退租時應有將房屋回復至易於出租之狀態的認識。原告自稱已自行打掃，卻仍有被證一所示之清潔問題，可見其對「乾淨狀態」之認知與一般標準存有落差。況原告所提對話紀錄（原證三）亦未顯示原告曾明確詢問清潔標準而被告未予回應，無法證明被告對此有過失或隱瞞。

四、 關於被告扣除押金之合理性與清潔費用之證明：
    被告基於維護房屋品質及為下任承租人準備，實有必要進行專業清潔。被告所扣除之新臺幣捌仟元清潔費，係經評估系爭房屋清潔程度後，合理估算之費用，並非恣意為之。被告亦已取得清潔公司之報價單（詳被證二），證明此費用係依市場行情所為之必要支出。此筆費用並非被告無法律上原因而取得，而是為回復租賃物原狀所支付之對價，故無不當得利之可言。民法第432條規定承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，原告未能維持良好屋況，被告因此產生清潔支出，合於權利義務對等原則，非無法律上原因。

五、 綜上所述，被告依法有權扣除必要之清潔費用，並非不當得利。原告所訴請求，顯無理由，懇請 鈞院詳查，駁回原告之訴，以正視聽。

證據方法：
被證一：被告於點交時拍攝之浴室及廚房照片數幀。
被證二：清潔公司報價單影本。

此致
全民模擬法院 公鑒

具狀人：乙
中華民國115年5月16日
(本文件為 AI 模擬教學文件,非真實法院文書)

全民模擬法院
115年度模字第151號

準備程序筆錄

中華民國115年6月5日上午10時，於全民模擬法院第四法庭，行準備程序。

到場人：
原告甲及其訴訟代理人【獵鷹檢座】
被告乙及其訴訟代理人【人情辯士】

受命法官【鐵面判官】：「準備程序開始。原告甲與被告乙間返還不當得利事件，請兩造確認有無收到對造書狀，並就書狀內容提出陳述要旨。」

原告代理人【獵鷹檢座】：「報告法官，原告已收到答辯狀。被告主張原告未盡善良管理人注意義務，惟被告所提被證一照片，拍攝角度與光線恐有刻意誇大髒污程度之嫌，且原證二照片可證原告退租時房屋已清潔。被告聲稱牆面釘孔數量偏多，但卻未提供任何照片或證據證明釘孔數量或大小已逾越正常使用範圍。更遑論被告所謂『口頭約定回復乾淨狀態』之說法，於法律上毫無拘束力，且被告提出的被證二清潔公司報價單，未見明確的清潔項目細目，無法證明與系爭房屋髒污狀況具有直接關聯性。請問這份報價單的日期是什麼時候？報價單上的清潔項目與被告聲稱的髒污點是否完全吻合？這份報價單是點交前還是點交後才取得的？其證明力顯有不足。」

被告代理人【人情辯士】：「報告法官，被告亦已收到起訴狀。被告認為，原告所提原證二照片，實難證明其已將房屋回復至易於出租之狀態，從被告角度來看，仍有明顯髒污。被告並非漫天要價，所扣除之清潔費係經合理評估且已取得報價單。租賃關係乃建立於信任與合情合理之上，被告作為房東，考量到後續房客的入住體驗及房屋維護，要求基本清潔狀態乃情理之中。原告主張牆面釘孔是正常使用，但過多的釘孔確實會影響房屋美觀及出租意願，被告所提出的被證一照片足以證明浴室水垢和廚房油污狀況已超出一般清潔範圍。這筆清潔費的產生，實屬原告未能善盡回復原狀義務，被告因此受有損失而請求填補，並非無法律上原因。」

受命法官【鐵面判官】：「兩造陳述要旨已悉。接下來，請兩造就本件爭點整理，首先是『不爭執事項』。」

不爭執事項：
1. 原告甲於民國112年1月1日起向被告乙承租系爭房屋，租賃期間二年，每月租金新臺幣捌仟元。
2. 原告交付押金新臺幣壹萬陸仟元予被告，有押金收據可稽。
3. 租賃期間屆滿後，兩造於民國114年1月1日約定點交並終止租賃契約。
4. 被告於點交時，以系爭房屋「未回復原狀」為由，主張扣除新臺幣捌仟元清潔費，並僅退還原告新臺幣捌仟元押金。

爭執事項：
1. 系爭房屋於點交時之清潔狀況是否已達「通常使用所生之變更」或「已盡善良管理人注意義務」？
    原告立場：房屋已清潔完畢，牆面釘孔為正常使用耗損，未回復原狀理由不合理。
    被告立場：房屋有大量水垢、油污及過多釘孔，清潔狀況未達可供下一位承租人直接入住之程度。
2. 被告扣除新臺幣捌仟元清潔費是否具備法律上原因？
    原告立場：被告未提出實際清潔費用單據或估價單（此點被告已於答辯狀中提出被證二，原告代理人於陳述要旨中質疑其證明力），且未提供明確清潔標準，扣款無法律上原因，構成不當得利。
    被告立場：扣除費用係為回復租賃物原狀之合理估算與必要支出，且有清潔公司報價單為證，有法律上原因。
3. 被告於租賃關係存續期間是否曾明確告知原告清潔標準？
    原告立場：被告從未明確告知任何清潔標準。
    被告立場：被告曾口頭約定需回復至「交付時之乾淨狀態」，此乃租賃市場之一般慣例與默示約定。

受命法官【鐵面判官】：「本院整理爭點如上。關於原告代理人對被證二清潔公司報價單所提出的疑問，被告代理人應於下次庭期前提出更詳細之說明或相關證據。另，兩造應就其所主張之房屋狀況，提出更具說服力之照片或鑑定報告，以釐清點交時系爭房屋的真實狀況。關於『通常使用所生之變更』、『善良管理人注意義務』的判斷，涉及居住痕跡與毀損的界線，兩造宜針對民法第432條、第433條之涵義及相關判例見解，提出具體論述。下次庭期訂於中華民國115年7月10日上午10時，請兩造預為準備。」

(本文件為 AI 模擬教學文件,非真實法院文書)

當事人訊問筆錄(原告本人親自到庭應訊,以下含真人即時作答)
【被告訴訟代理人】甲先生，您主張退租時已自行打掃，請問您打掃的範圍包含哪些區域？使用了哪些清潔劑和工具？是否有針對浴室水垢和廚房油污進行特別處理？
【原告本人】我退租前一週打掃了全屋，浴室用檸檬酸處理過水垢、廚房用油污清潔劑擦過檯面和抽油煙機外殼，但抽油煙機內部我沒有拆開洗，因為入住時房東也沒有點交過內部狀況。
【被告訴訟代理人】甲先生，您提到抽油煙機內部沒有拆開洗，是因為入住時房東沒有點交過內部狀況。請問您認為，既然房東沒有點交內部狀況，是否代表您在使用期間也不需要維持其基本清潔，甚至可以讓油垢累積？
【原告本人】我認為日常使用當然要清潔，我也做了；但抽油煙機內部屬於深度清潔，一般房客兩年租期不會拆機清洗，這應該屬於折舊與通常耗損的範圍，而且租約裡沒有任何條款約定退租要做到這個程度。
【被告訴訟代理人】甲先生，您主張抽油煙機內部屬於深度清潔與通常耗損，但您如何證明兩年租期內未曾進行深度清潔，其油垢累積程度仍在「通常使用」的範圍內？是否有任何照片或維修紀錄可以證明您日常使用後的清潔狀況？

全民模擬法院民事判決
115年度模字第151號
原 告 甲
訴訟代理人 獵鷹檢座
被 告 乙
訴訟代理人 人情辯士

上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國115年8月15日言詞辯論終結，判決如下:

主文
一、被告應給付原告新臺幣捌仟元，及自民國一百一十五年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。

事實及理由
一、程序方面：
本件原告甲起訴請求被告乙返還不當得利新臺幣捌仟元，經本院審理後，兩造均委由訴訟代理人到場，並曾於準備程序及言詞辯論時親自到庭應訊，就各項爭點進行陳述與辯論，程序合法。

二、原告主張：
原告甲主張其於民國112年1月1日起向被告乙承租系爭房屋，租賃期間二年，每月租金新臺幣捌仟元，並交付押金新臺幣壹萬陸仟元予被告。租賃期間屆滿後，兩造於民國114年1月1日約定點交並終止租賃契約。惟被告於點交時，以系爭房屋「未回復原狀」為由，主張扣除新臺幣捌仟元清潔費，並僅退還原告新臺幣捌仟元押金。原告認為，其已於退租前自行將房屋清潔完畢，並提出原證二照片為證，而牆面釘孔係正常使用耗損，並未逾越通常使用範圍。原告進一步指出，被告並未提出實際清潔費用單據或估價單（此點被告已於答辯狀中提出被證二，但原告代理人於陳述要旨中質疑其證明力），且從未明確告知任何清潔標準，故被告扣款行為並無法律上原因，構成不當得利，依民法第179條規定，請求被告返還遭扣押金新臺幣捌仟元及法定遲延利息。

三、被告則以…置辯：
被告乙則抗辯稱，原告甲所提原證二照片，實難證明其已將房屋回復至易於出租之狀態，從被告角度來看，房屋仍有明顯髒污。被告並非漫天要價，所扣除之清潔費係經合理評估且已取得報價單，並提出被證二清潔公司報價單及被證一照片（顯示浴室水垢與廚房油污狀況）為證。被告主張，原告未能善盡善良管理人注意義務，系爭房屋於點交時，存在大量水垢、油污及過多釘孔，清潔狀況未達可供下一位承租人直接入住之程度。被告曾口頭約定需回復至「交付時之乾淨狀態」，此乃租賃市場之一般慣例與默示約定。因此，扣除費用係為回復租賃物原狀之合理估算與必要支出，具備法律上原因，並非無法律上原因之不當得利。

四、本院之判斷：
本院審酌兩造所提事證及言詞辯論內容，就本件爭執事項判斷如下：

(一)關於系爭房屋於點交時之清潔狀況是否已達「通常使用所生之變更」或「已盡善良管理人注意義務」之爭點：
按民法第432條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物有生產力者，並應以善良管理人之注意，為其經營。」同法第433條規定：「承租人違反前條之規定，致租賃物毀損滅失者，負損害賠償責任。」復按最高法院86年度台上字第2250號判決意旨，承租人應依約定方法，為租賃物之使用收益；無約定者，應依租賃物之性質而為之。使用租賃物所生之通常耗損，應由出租人負擔。承租人於租賃關係終止時，應負回復原狀之義務，此回復原狀之義務應以「交付時之原狀」為基準，但通常使用所生之變更或毀損，則不在此限。本件原告主張已自行清潔，並提出原證二照片作為證明，該照片顯示房屋主要區域似已進行基本清潔。然被告提出之被證一照片，雖呈現浴室有水垢、廚房有油污之情形，惟該等照片之拍攝角度與光線，確如原告代理人所質疑，可能存在刻意誇大之嫌。且依社會通常觀念及生活經驗，租賃兩年之套房，在日常使用下，產生一定程度之水垢與油污，並非全然無法避免。重點在於該等水垢與油污是否已超越「通常使用」之範圍，而達到需由專業清潔公司深度清潔，方能回復之程度。就牆面釘孔部分，被告雖主張數量偏多，惟未提出足以證明釘孔數量或大小已逾越正常使用範圍之照片或證據，例如點交前之牆面狀況對比照片或專業評估報告。一般而言，牆面因掛畫、置物等輕微釘孔，若數量不多且尺寸不大，多被視為租賃物之「通常使用所生變更」，而非承租人應負回復原狀之範圍（參考：臺灣高雄地方法院115年度小上字第44號，返還押租金）。因此，本院認為，被告所提證據尚不足以完全證明原告未盡善良管理人注意義務，或系爭房屋之狀況已超越通常使用所生之變更。
小結：被告未能充分證明系爭房屋清潔狀況已達原告未盡善良管理人注意義務，或已超越通常使用所生之變更。

(二)關於當事人證詞之評價：
本件原告甲曾親自到庭應訊，就被告代理人提問其清潔狀況時，明確表示：「我退租前一週打掃了全屋，浴室用檸檬酸處理過水垢、廚房用油污清潔劑擦過檯面和抽油煙機外殼，但抽油煙機內部我沒有拆開洗，因為入住時房東也沒有點交過內部狀況。」原告亦主張抽油煙機內部清潔應屬深度清潔與通常耗損範圍。本院審酌原告之證詞，其對於清潔範圍與程度描述具體，並區分日常清潔與深度清潔之差異。其關於抽油煙機內部未曾點交之說詞，合乎常情，且未見被告提出入住時抽油煙機內部狀況之照片或其他證據以茲反駁。承租人對於租賃物之使用，應以維持其原有功能及基本整潔為限，若超出此範圍之深度清潔或因時間而自然耗損之部分，除非租賃契約有特別約定，否則難苛求承租人負擔。原告之證詞，其陳述前後一致，並未有明顯矛盾之處，且與其所提出之原證二照片互相呼應，具備相當之憑信性。
小結：原告甲之證詞具有相當憑信性，支持其已盡基本清潔義務之主張。

(三)關於被告扣除新臺幣捌仟元清潔費是否具備法律上原因之爭點：
按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」租賃契約終止後，承租人負有返還租賃物之義務，此項返還義務亦包括將租賃物回復至合於約定或依物之性質應有之狀態。承租人若未盡回復原狀義務，致出租人受有損害，出租人固得請求損害賠償。惟此項損害賠償之數額，應由出租人負舉證責任。本件被告提出被證二清潔公司報價單，證明其扣除清潔費係有依據。然原告代理人於準備程序中明確質疑該報價單之「日期」、「清潔項目細目」及「與系爭房屋髒污點之關聯性」與「取得時間點（點交前後）」。本院檢視被證二，該報價單僅為一份概括性之清潔服務報價，未能明確載明具體清潔項目係針對系爭房屋何處之水垢、油污或釘孔復原。尤為關鍵者，報價單之日期亦未能明確與點交時點緊密連結，或證明其係因應點交後發現之具體髒污所產生。換言之，該報價單之證據能力與證明力，因其內容之籠統性與時間關聯性之薄弱，而大打折扣（參考：臺灣臺北地方法院115年度北小字第516號，返還押金）。被告雖稱曾口頭約定需回復至「交付時之乾淨狀態」，此為租賃市場之一般慣例。然所謂「乾淨狀態」實屬抽象概念，若無具體明確之標準或點交時之書面紀錄，難以認定該口頭約定已明確構成承租人應負擔之特殊清潔義務。在未能提供更具說服力之證據證明實際清潔費用之合理性與必要性，且未能證明原告所遺留之髒污或損壞已逾越通常使用範圍之情況下，被告逕自扣除押金之行為，難謂有法律上原因。
小結：被告未能充分舉證其扣除清潔費之合理性與必要性，故此扣款無法律上原因。

五、結論：
綜上所述，被告雖主張原告未盡回復原狀義務，惟未能提出足夠具體且具證明力之證據，證明系爭房屋之清潔狀況已超越「通常使用所生之變更」或原告未盡「善良管理人注意義務」，亦未能證明其所扣除之清潔費用具有法律上原因。因此，被告自原告押金中扣除新臺幣捌仟元之行為，構成無法律上原因而受利益，致原告受損害之不當得利。原告依民法第179條規定請求被告返還新臺幣捌仟元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

六、訴訟費用負擔依據：
本案訴訟費用之負擔，依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之被告負擔。

中華民國115年8月15日
民事第一庭 法官 鐵面判官
(本文件為 AI 模擬教學文件,非真實法院文書)